Investir dans l’immobilier neuf à La Réunion peut permettre de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant, dans certains cas, d’avantages fiscaux spécifiques aux territoires d’outre-mer.
Ces dispositifs existent pour encourager la construction de logements et le développement économique local.
Cependant, ils obéissent à des règles précises et doivent être étudiés au cas par cas.
Cet article a pour objectif de vous expliquer simplement les principaux mécanismes utilisés aujourd’hui, notamment le dispositif Girardin IS et le crédit d’impôt prévu à l’article 244 quater du Code général des impôts.
Pourquoi existe-t-il des dispositifs fiscaux spécifiques à La Réunion ?
Les territoires d’outre-mer présentent des contraintes économiques et structurelles particulières : coût de construction plus élevé, besoins importants en logements, et nécessité de soutenir l’activité locale.
Pour encourager les investissements privés, le législateur a prévu des dispositifs fiscaux permettant, sous conditions, de réduire l’impôt en contrepartie d’un investissement immobilier.
Ces mécanismes sont encadrés par le Code général des impôts et régulièrement ajustés par les lois de finances.
Le dispositif Girardin IS immobilier
Le Girardin IS s’adresse principalement aux sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), par exemple :
- SAS
- SARL
- EURL
- SCI à l’IS
Comment fonctionne le Girardin IS ?
Dans son principe :
- Une société investit dans un logement neuf situé en outre-mer.
- Le logement est destiné à la location, dans le respect des conditions légales.
- L’investissement peut être inscrit à l’actif et pris en compte dans le résultat fiscal.
Ce mécanisme permet de réduire le bénéfice imposable et donc l’impôt sur les sociétés.
Quel est l’avantage fiscal concret ?
Le Girardin IS ne correspond pas à une réduction d’impôt exprimée par un taux unique.
L’avantage dépend notamment :
- du montant investi
- du résultat fiscal de la société
- du taux d’impôt applicable
Dans certains cas, l’investissement peut permettre de réduire significativement l’impôt sur les sociétés de l’année concernée, voire de le diminuer fortement si le résultat imposable est équivalent au montant investi.
Points importants à connaître
Le bénéfice fiscal est conditionné notamment à :
- la conformité du programme immobilier
- le respect des conditions de location
- la durée de détention
- le respect des plafonds et règles fiscales en vigueur
Ces éléments doivent toujours être vérifiés avant toute décision d’investissement.
Le crédit d’impôt prévu à l’article 244 quater du CGI
L’article 244 quater du Code général des impôts prévoit, dans certains cas, un crédit d’impôt pour des investissements réalisés outre-mer.
Contrairement à une déduction fiscale, un crédit d’impôt vient directement diminuer le montant de l’impôt à payer.
Quel peut être le niveau d’avantage fiscal ?
Selon la nature de l’investissement, les plafonds en vigueur et le montage retenu, le crédit d’impôt peut représenter environ 35 % du montant éligible.
Ce taux est donné à titre indicatif et dépend des conditions légales applicables au moment de l’investissement.
Girardin IS ou crédit d’impôt : comment choisir ?
Le choix dépend de plusieurs facteurs :
- la situation fiscale
- le statut (personne physique ou société)
- le niveau d’imposition
- les objectifs patrimoniaux
- l’horizon d’investissement
Il n’existe pas de dispositif universellement meilleur.
Le dispositif adapté est celui qui correspond à votre situation personnelle ou professionnelle.
Pourquoi l’accompagnement est essentiel
Les dispositifs fiscaux sont techniques et évoluent régulièrement.
Une mauvaise compréhension peut entraîner :
- une perte de l’avantage fiscal
- une requalification fiscale
- un investissement mal adapté
Un accompagnement permet notamment de :
- vérifier l’éligibilité du programme
- adapter le montage à la situation réelle
- sécuriser l’investissement
En pratique, chaque situation fiscale est différente.
Pour connaître les programmes réellement adaptés à votre situation, vous pouvez accéder ici à une sélection de programmes neufs disponibles à La Réunion.
Avertissement important
Les informations présentées dans cet article sont données à titre informatif et ne constituent ni un conseil fiscal personnalisé ni une consultation juridique.
Chaque situation étant différente, il est recommandé de se faire accompagner avant toute décision d’investissement.
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